Hva er en arealplan?
En arealplan gir regler for hvordan arealene innenfor et område kan brukes eller hva slags bebyggelse som kan tillates. Den består av et plankart, og vanligvis også planbestemmelser.
-
Plankartet viser hvor boliger, veier, lekeplasser, skoler, osv. skal ligge.
-
Bestemmelsene utfyller plankartet og definerer nærmere hvordan områdene kan brukes, hva som kan bygges, hva som skal bevares, osv. Ofte inneholder bestemmelsene også regler om hva som må være på plass, som f.eks. en mer detaljert plan eller opparbeidelse av vei eller lekeplass, før man kan få lov til å bygge.
- Planbeskrivelse beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området.
Det finnes ulike typer arealplaner. Din eiendom kan være berørt av flere.
En arealplan er rettslig bindende for arealbruken i området. Dette betyr at den må følges.
Hvis du skal bygge noe på en eiendom, eventuelt dele en eiendom, vil altså arealplanen(e) gi deg svar på hva som kan tillates og ikke.
Plandialog
Plandialog er kommunens digitale planregister. Planregisteret er et fagregister for å holde orden på gjeldende arealplaner, omriss av nye planforslag, dispensasjoner, endringer med mer, som skal gi saksbehandlere, eksterne aktører og publikum innsyn på en enkel måte.
Finn arealplan for din eiendom
Reguleringsplaner og bebyggelsesplaner
Du kan finne ut om en eiendom er regulert eller ikke i kommunens kartløsning. Velg arealplaner under verktøy i venstremenyen. Vedtatte regulerings- eller bebyggelsesplaner vises med blått omriss og kan hentes opp på følgende tre måter:
-
Zoom inn ønsket område ved å klikke på forstørrelsesglasset i knapperaden over kartet.
-
Bruk søkefunksjonen i venstremenyen, der det kan søkes på plannavn, plannummer, gate/adresse, gnr/bnr, eller stedsnavn.
-
Klikke på planomrisset direkte i kartet.
Ved å klikke inne i planomrisset, kommer det opp informasjon om den aktuelle planen i venstremenyen. Her kan blant annet plankart med tegnforklaring, planbeskrivelse og bestemmelser hentes fram, i tillegg til dispensasjoner gitt etter ny plan- og bygningslov (ikrafttredelse 1. juli 2009).
Hvite områder og kommuneplanens arealdel
Der kartet ikke viser regulerings- og bebyggelsesplaner og arealet fremstår som hvite områder, er dette fordi arealet er uregulert. I slike områder er det kommuneplanens arealdel som gjelder. Denne kan vises ved å klikke på forstørrelsesglasset i venstremenyen, og deretter huke av for gjeldende kommuneplan. Bruk forstørrelsesglasset i knapperaden over kartet for eventuelt å zoome inn. Pek på ønsket område og arealformålet kommer opp i gul informasjonsboks i kartet.
Digitaliserte plankart
Digitaliserte plankart av eldre analoge (papir/folie) plankart kan være forenklet og standardisert i forhold til opprinnelig vedtatt plankart. I enkelte tilfeller kan det være nødvendig å sammenholde digitalt plankart med opprinnelig vedtatt plankart, for avklaring av plankartets juridiske innhold.
Hvordan foregår planarbeid?
Når det skal utarbeides reguleringsplan for et område, stiller plan- og bygningsloven krav til hvordan dette skal foregå.
Den som skal utarbeide forslag til en reguleringsplan (forslagsstiller) må være fagkyndig som kjenner til lovverk og forvaltningssystem og at planforslaget må oppfylle visse krav til framstilling.
Private planforslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel.
Forslagsstiller finner føringer for planarbeidet i kommunens planpakke. Plandel av plan- og bygningsloven av 1. juli 2009, veiledere og andre relevante dokumenter finnes på Kommunal- og moderniseringsdepartementets side http://www.planlegging.no/.
Dersom det er behov for regulering eller omregulering av din eiendom for videre utvikling av eiendommen, må du knytte til deg en profesjonell forslagsstiller og ta kontakt med planseksjonen.
Vanlige faser i en planprosess:
Eventuell forespørsel om regulering (råd om planen bør utarbeides)
Dersom området er i strid med kommuneplanens arealdel (ikke avsatt som utbyggingsområde eller vist som annet formål), bør spørsmålet om igangsetting av reguleringsplanarbeide legges fram for politikerne først (råd om regulering/prinsippvurdering).
Oppstartsmøte
Før planarbeidet starter opp må forslagsstiller ha et møte med kommunens administrasjon (planseksjonen) om planarbeidet. I oppstartsmøtet gir kommunen rammer og føringer for planarbeidet.
Varsling
Forslagsstiller skal varsle oppstart av planarbeid (høringsfrist minst 30 dager). Dette gjøres ved kunngjøring i Lierposten og Drammens Tidende og gjennom elektroniske medier, samt ved å tilskrive aktuelle høringsinstanser og berørte parter som grunneiere og naboer.
Planforslag
Forslagsstiller utarbeider et planforslag på bakgrunn av rammer og føringer fra kommunen, og innspill til planarbeidet som har kommet i forbindelse med varslingen. Det stilles spesielle krav til materialets innhold og kvalitet.
Planforslaget sendes til kommunens administrasjon (planseksjonen), som gjennomgår innsendt materiale og forbereder saken for politisk behandling (førstegansbehandling i planutvalget).
Førstegangsbehandling
Ved førstegangsbehandling i planutvalget foreligger det et konkret forslag til reguleringsplan. Forslaget består av plankart, bestemmelser og planbeskrivelse, med tilhørende vedlegg, som er innsendt av forslagsstiller. I tillegg foreligger det et saksfremlegg/saksutredning utarbeidet av administrasjonen.
Planforslaget behandles av planutvalget. Forslaget blir enten lagt ut til offentlig ettersyn (høring), bearbeidet eller avvist.
Offentlig ettersyn (høring)
Kommunen varsler om offentlig ettersyn i Lierposten, Drammens Tidende og på kommunens hjemmesider. Kommunen tilskriver også alle aktuelle høringsinstanser, interesseorganisasjoner og berørte parter (grunneiere og naboer) og ber om innspill til planarbeidet. (Høringsfristen skal være minst 6 uker).
Annengangsbehandling
Når høringsfristen har gått ut, forbereder administrasjonen ny behandling av planforslaget i planutvalget, før saken legges fram for kommunestyret.
Vedtak
Kommunestyret vedtar reguleringsplaner. Gjennom en vedtatt reguleringsplan blir arealbruken gjort bindende for den enkelte grunneier.
Kunngjøring av vedtatt reguleringsplan
Når en reguleringsplan er vedtatt, blir dette kunngjort i Lierposten, Drammens Tidende og på kommunens hjemmesider. Kommunen tilskriver også aktuelle høringsinstanser, interesseorganisasjoner og berørte parter (grunneiere og naboer). Du har anledning til å klage på vedtaket (3 ukers klagefrist).
Behandlingstid
Behandlingstiden for en reguleringsplan avhenger av sakens kompleksitet og størrelse. Det tar omtrent 1 ½ år fra varsel om oppstart av planarbeid, til planen er vedtatt av kommunestyret. Saksbehandlingstiden vil blant annet avhenge av ulike krav til utredninger og tiden forslagsstiller bruker for å utarbeide planen. Reguleringssaker kan også være kontroversielle; politisk, i forhold til overordnete myndigheter, nabolag eller ulike interessegrupper. Slike saker kan derfor ofte ta lengre tid.
Når det sendes inn et privat planforslag, har kommunen en frist på 12 uker på å førstegangsbehandle planforslaget. Fristen løper først når planforslaget er komplett innsendt.
Gebyr
Aktuelle planer, dokumenter og rapporter
Kunngjøringer
Dispensasjon fra arealplan
Det foreligger en arealplan for alle eiendommer i kommunen. Dette kan være både overordnet kommuneplan og lokal reguleringsplan. Planene viser hvordan eiendommen din kan utnyttes, og er juridisk bindende. Hvis du ønsker å bygge noe annet enn det arealplanene legger opp til, må du derfor søke om dispensasjon eller om endring av plan.
Dispensasjon er unntaket
Alle arealplaner har vært gjennom en lang politisk prosess med overordnet planlegging av området, med medvirkningsmuligheter fra naboer og både offentlige og private organisasjoner som har interesse i planen. En plan skal være forutsigbar, slik at man skal vite hva som gjelder i sitt område. Dispensasjon skal derfor bare unntaksvis benyttes.
Kommunen kan gi dispensasjon hvis:
-
hensikten med arealplanen ikke blir vesentlig tilsidesatt, og
-
fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene.
Slik søker du dispensasjon
Søknad om dispensasjon skrives som et vanlig brev. Nabovarsel og søknadsskjema for dispensasjon legges ved. Søknaden skal si hva det dispenseres fra og inneholde en begrunnelse for dispensasjonen.
Søknadsskjema for dispensasjon
Endring av arealplaner
Reguleringsplan
En reguleringsplan gjelder helt til den blir opphevet eller avløst av en ny reguleringsplan/reguleringsendring. Dersom et bygge- anleggstiltak ikke er igangsatt senest 10 år etter at planen er vedtatt, skal kommunen før avgjørelse av byggesøknad påse at planen i nødvendig grad er oppdatert.
Dersom du ønsker å endre en vedtatt reguleringsplan, må man søke om dette til kommunen. Den som skal utarbeide forslag til en reguleringsplan (forslagsstiller) må være fagkyndig.
-
Større endringer behandles som privat planforslag.
-
Mindre endringer som er i samsvar med hovedtrekkene i reguleringsplanen, er en enklere prosess og behandles etter plan- og bygningsloven § 12-14.
Grensegangen mellom disse er et skjønnsspørsmål som vurderes og fastsettes av kommunen i hvert enkelt tilfelle.
En mindre reguleringsendring behandles normalt samtidig med søknad om grensejustering eller deling av grunneiendom.
En søknad om mindre reguleringsendring sendes til Planseksjonen i kommunen, som sender den ut på forhåndshøring i minst 4 uker. Søknaden behandles deretter i planutvalget.
Søknaden må inneholde:
-
brev med beskrivelse av og begrunnelse for ønsket endring.
-
kart i målestokk 1:1000, eventuelt 1:500 med rutenett.
Kartet kan skrives ut fra kommunens kartside.
Kommuneplanens arealdel
Kommuneplanens arealdel revideres ca hvert 4. år i forbindelse med rullering av kommuneplanen.